Is een verhuurder, ondanks exoneraties, aansprakelijk voor de aanwezigheid van asbest en de als gevolg daarvan door huurder geleden schade?
Als een tekortkoming de kern van de prestatie (terbeschikkingstelling van het gehuurde) zodanig raakt, dat huurder het gehuurde (tijdelijk) niet kan gebruiken, dan komt voor een zekere periode de betekenis aan de huurovereenkomst te ontvallen. Kan verhuurder zich in dat geval toch met succes beroepen op exoneratiebedingen die de gevolgen van die tekortkoming opzijzetten? Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden concludeerde van niet; de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid zouden zich hiertegen verzetten. De Hoge Raad volgt het gerechtshof niet zonder meer, aldus het arrest van 29 januari 2021.
Partijen hadden zowel een huurovereenkomst als een Bakker Bart-franchiseovereenkomst met elkaar gesloten. De huurovereenkomst bevatte exoneraties die zagen op door huurder geleden schade als gevolg van gebreken aan het gehuurde. In het gehuurde bedrijfspand werd, kort na de huuringangsdatum, niet-hechtgebonden asbest aangetroffen. Een publiekssluiting volgde. Ruim zeven maanden na de sluiting was de sanering (door verhuurder) afgerond. Huurder stelde verhuurder aansprakelijk voor de aanwezigheid van asbest in het gehuurde en voor de gevolgschade.
Het hof overwoog dat, nu de asbestverontreiniging maakte dat het gehuurde tijdelijk niet kon worden geëxploiteerd, verhuurder dé kernprestatie uit de huurovereenkomst (terbeschikkingstelling van het gehuurde) niet was nagekomen, waarmee elke betekenis aan de huurovereenkomst, maar ook de franchiseovereenkomst, was komen te ontvallen. Het hof concludeerde dat het beroep van verhuurder op de exoneraties naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was.
De Hoge Raad overweegt evenwel anders: het hof heeft met zijn oordeel dat het beroep van verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, de terughoudendheid miskend waarmee deze maatstaf moet worden toegepast, dan wel is dit oordeel onvoldoende gemotiveerd. De Hoge Raad wijst er in dit kader nog op dat volgens de huurovereenkomst de aansprakelijkheidsbeperking niet geldt bij 1) schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid aan verhuurderszijde voor de staat van het gehuurde en 2) bedrijfsschade die het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen. Hiervan is echter niet gebleken.
De Hoge Raad verwijst de zaak en overweegt dat opnieuw, met inachtneming van alle omstandigheden van het geval en al hetgeen partijen in dit verband hebben aangevoerd, moet worden beoordeeld of toepassing van de exoneratiebedingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Deze terughoudende toepassing is in lijn met vaste jurisprudentie van de Hoge Raad. Een take away voor verhuurders kan zijn dat (zoals ook wel is uitgemaakt voor boeteclausules) een (enigszins) evenwichtige formulering van de exoneraties kan bijdragen aan de instandhouding daarvan. De Hoge Raad lijkt namelijk belang te hechten aan het feit dat de exoneraties zélf bepalen dat deze onder bepaalde omstandigheden buiten toepassing blijven.
