- Geplaatst op: 16 januari 2023
- Laatst aangepast op: 16 januari 2023
Huurprijsverhoging, energielabels, het Didamarrest: in deze Snelrechtbijdrage aandacht voor verschillende actuele ontwikkelingen op het gebied van het huurrecht.
De kogel is door de huurprijswijzigingskerk! Op 20 december jl. stemde de Eerste Kamer in met een alternatief systeem om de maximale huurprijsverhoging van vrijesectorwoningen te bepalen: per 1 januari 2023 is de gemiddelde loonstijging leidend, als de inflatiemethode resulteert in een hogere huurprijsstijging (zie onze laatste Mr. bijdrage). Inmiddels is vastgesteld dat de gemiddelde loonstijging 3,1 procent is, zodat in 2023 de maximale huurprijsverhoging voor vrijesectorwoningen 4,1 procent is. Deze wet geldt in beginsel tot 1 mei 2024, waarna deze voor vrijesectorhuurders in het leven geroepen huurprijsbescherming vervalt.
Teneinde dit te voorkomen, is aan de markt een conceptwetsvoorstel ter consultatie voorgelegd: de Wet eerlijke huur. Deze wet reguleert onder meer de huurprijzen voor woningen tot 250 woningwaarderingspunten (hetgeen overeenkomt met een huurprijs van maximaal € 1.386,29 per maand). De reactietermijn is inmiddels gesloten. Het is nu aan de wetgever om te bepalen of dit initiatief als wetsvoorstel in de Tweede Kamer wordt ingebracht. Dit voorstel heeft een groter bereik dan enkel de middenhuurwoningen (vrijesectorwoningen tot ongeveer 187 woningwaarderingspunten), waarvoor de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening in zijn brief van 9 december 2022 contouren van beschermingsmaatregelen schetste. Zo zou het woningwaarderingsstelsel voor middenhuurwoningen dwingend moeten gelden, ‘slechte’ energielabels (E, F of G) zouden moeten resulteren in minder woningwaarderingspunten (dus een lagere huurprijs) en goede (A of hoger) in meer.
Dat duurzaamheid een warme belangstelling geniet in het huurrecht is op meer plaatsen zichtbaar. De rechtbank Den Haag legde de Hoge Raad op 25 augustus 2022 enkele energieprestatievragen voor. De Huurcommissie had bij de beoordeling van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs geen rekening gehouden met het energielabel, omdat dit op de huuringangsdatum niet was geregistreerd. Vast stond dat de woning op de huuringangsdatum wel voldeed aan de energiekwaliteitseisen en de labelregistratie naderhand volgde. De Huurcommissie kwam, zonder dit label, op een lagere aanvangshuurprijs uit. De verhuurder stapte naar de rechter. De Hoge Raad mag zich onder meer buigen over de vraag of het, bij de waardering van de aanvangshuurprijs, van belang is dat het energielabel uiterlijk op de huuringangsdatum aan de huurder is overhandigd of beschikbaar is gesteld.
Vanaf 1 januari 2023 moeten alle kantoorruimtes, uitzonderingen daargelaten, beschikken over een minimaal energielabel C, bij gebreke waarvan deze niet meer als kantoor mogen worden gebruikt (zie artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012).
Tot slot iets heel anders. Het begint er steeds meer op te lijken dat overheidsinstanties een openbare biedingsprocedure moeten doorlopen alvorens een huurovereenkomst van onroerend goed te sluiten (zie het Didam arrest), zo volgt uit een arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 29 december 2022. De gemeente Nieuwegein sloot met supermarktketen Aldi een huurovereenkomst zonder biedingsprocedure en zonder te onderzoeken of Aldi de enige serieuze gegadigde was (in welk geval die biedingsprocedure niet nodig zou zijn). Het gerechtshof concludeerde dat van de gemeente kan worden verlangd dat zij haar verplichtingen onder die huurovereenkomst niet nakomt en verhoogde de in eerste aanleg in dit kader opgelegde dwangsom.
